最全攻略！桂城TOP2公办初中学区房大扫描
说到佛山的公立初中，大家最喜欢聊的是桂江一中或者灯湖中学，但周边房价已经高不可攀了，有些土著就给了很好的另类参考——看看平洲二中。
▲平洲二中
平洲二中的实力有多强？我们可以从几个角度看看：
平洲二中
①2020年平洲二中约有302人中考到600分以上，占比约51%，排名佛山公办第5，仅次于桂江一中、九江、和顺几个强初中，放在桂城来看，就是TOP2了。
②平洲二中实力仅次于桂江一中，甚至认可是同一档次，是公立初中的战斗机。
③平洲很多学校都改为映月系了，平洲一中、四中甚至合并迁到三山文翰中学，唯独平洲二中保留原名，地位可见一斑。
有粉丝分析，平洲二中能鹤立鸡群是因为当年康怡那批商品房业主子女带起来的。
经过多妈梳理，平洲二中对口的商品房小区有8个，对口的小学+初中组合是平洲中心小学/映月五小（平北小学）+平洲二中，大部分楼龄超过13年。
▲平洲二中学区房
但是，不要听到楼龄大就嗤之以鼻，多妈梳理了2021年来平洲二中对口小区成交情况，很多小区月均也能成交1套。
在中介带领下，多妈到实地转了一圈，发现品质也不赖。
平洲中心小学+平洲二中对口学区房
都说每个地方的中心小学不会差，平洲中心小学也不例外，是唯一一所没有改名映月系的小学，也是一所拥有76年历史的学校，在平洲本地家长口碑很好，2019年开始进行改扩建，目前新校已落成。
▲新校效果图
平洲中心小学+平洲二中，可以说是老平洲人公认的最棒学区房组合，对口商品房小区只有康怡花园、康怡丽苑、乐怡花园，有些楼龄超过20年了。
康怡花园分四期开发，共有42个住宅楼栋，建设年限跨度大，从1999年至2003年不等，早期的是步梯房，后期的是电梯房。
▲康怡花园步梯房
在贝壳网上从楼层高度可以区分，8层是步梯房，16-17层是电梯房，实地看房也很好区分，粉色外墙是步梯房，彩色外墙是电梯房。
▲康怡花园电梯房
多妈看了一套一期步梯房，108㎡三房，总价168万，客厅有点“三尖八角”，但空间感很宽敞，公共楼梯间地面贴瓷砖，扶手为不锈钢材质，采光不错。
▲康怡花园108㎡户型图（来源：贝壳网）
▲康怡花园108㎡实景
挂牌房源小面积有64-88㎡两房，94-132㎡三房，电梯房价格偏高，超过2万/㎡，步梯房性价比高一点。
多年楼龄了，临街商铺基本满铺开业，小区内还有不少街坊谈笑风生，生活氛围浓厚。
▲康怡花园楼下商铺
康怡丽苑是也同一开发商——鸿晖地产建设，楼龄约15年，全是电梯房，挂牌面积有88㎡两房，93-120㎡三房，2梯4户为主，户型更方正些。
从贝壳网展示的小区实景，大概可以了解绿化、康乐设施，品质会比康怡花园要好。
▲康怡丽怡实景（来源：贝壳网）
乐怡花园，楼龄介乎于“康怡”两姐妹之间，但价格却是最便宜的，这可能与小区管理相关，部分马赛克外墙楼栋会显得不太高档。
▲乐怡花园
但外墙的瑕疵，并不掩饰住在这里的业主气质，多妈遇到一位放盘118㎡大三房的业主，总价约196万，家装摆设讲究，阳台南向望外国语实验学校，楼距大，视野开阔。
▲乐怡花园118㎡户型（来源：贝壳网）
▲乐怡花园118㎡阳台景观
业主还展示了家中小孩的优异学习成绩，自豪这套房子是难得的“文昌位”，或许这就是我们粤语讲的“禾杆冚珍珠”了。
小区楼下就是公立的康乐怡幼儿园，下楼接送，确实方便。
▲康乐怡幼儿园
说到这里，也顺便提提被三个小区包围的南海实验中学（桂外小学部），这是去年才合并进去南海实验学校集团，今年摇号大约是5个人抢1个学位。
▲桂城外国语学院
这三个小区虽然分到平洲中心小学，但距离小学却有2.5公里，距离平洲二中只有600米，低年级家长可能要费心一点。
此外，还有一个放盘量为零的丽景园，前期基本是附近的事业机关单位亲属居住，也是分配到中心小学+平洲二中。
▲丽景园
映月五小（平北小学）+平洲二中对口学区房
次级组合是映月五小（平北小学）+平洲二中，对口小区有5个，楼龄相对较新，大多是21世纪初期商品房。
▲映月五小
南港名轩，紧邻上面提到的三个旧小区，小区出门就是平洲行政休闲广场，篮球场、康乐设施齐全，溜娃、运动一流。
小区绿化、管理也相当不错，电动车要求停放在小区外的风雨棚下，既安全、又方便。
▲南港名轩小区实景
整个小区约有6楼住宅，2梯4户，三房起步106㎡，多妈看了一套总价240万的，阳台北向望富丰君御，还能瞧见保利天珺、映月疫苗接种中心，东边能稍微看到一点映月湖。
▲南港名轩106㎡户型图
▲南港名轩106㎡实景
▲南港名轩北向景观
中介介绍，这个盘最大问题是面积偏大，导致总价高，“同样三房，在富丰80多平就有，而且富丰小区大点，管理好点，楼龄新点，客户倾向选那边。”
接下来是距离映月五小最近的三个小区，富景花园、碧湖花园、碧琴湾，楼龄相差不多，品质相距甚远。
采访两位中介，普遍认可品质排序：富景花园>碧琴湾>碧湖花园，实地看过三个小区，多妈认同这个排序。
富景花园虽然看着名字有点土，而且楼龄最大，价格最便宜，然而走进去发现，这感觉像是一个迷你版的“碧桂园”，是平洲早期的old money居住为主。
▲富景花园实景
小区一墙之隔是映月湖公园，内部很大，小桥流水，亭台楼榭，安静清幽，干净舒适，一楼住户普遍有私家花园，而且装修精致，休闲椅、茶具、盆栽……很有生活追求那种。
▲富景花园实景
中介说这个小区物业管理很到位，车辆和人行出入口严格分开，多妈还偶遇物管在细心清理停车场垃圾。
贝壳挂牌最小面积77㎡两房，总价才130万，真心感觉这是一个宝藏小区，跟高耸入云的洋房，感受完全不同。
当然，也不是完全没有缺点的，步梯房，公共设施老旧，安保不够严格，部分区域人车不分流等，也有点影响小区价值。
▲富景花园实景
▲与映月湖公园一墙之隔
碧湖花园，楼龄15年，同样有公共设施老旧问题，大门广场景观喷水池已停止运营，楼梯间扶手有锈迹。
▲碧湖花园
看了一套83㎡三房，1梯4户，实用率尚可，总价139万，阳台南向望昭信广场（这正是富景花园物业大厦）。
▲碧湖花园83㎡户型（来源：贝壳网）
▲碧湖花园83㎡实景
▲碧湖花园83㎡景观
这个小区有个宝藏户型，50㎡一房一厅，总价才56万，可以作为入户入学神器。
介于中间的碧琴湾，88㎡只有两房，实用率低，总价要205万，胜在楼龄较新，两相对比，碧湖花园性价比就高了。
▲碧琴湾
最后提提华福御水岸，楼龄才5年，小区很新，户型很现代化，2梯2户或2梯4户为主，密度不大，最小面积88㎡三房，最低总价220万，单价跟几个老小区拉开距离，达到2.3万/㎡。
▲御水岸实景（来源：贝壳网）
中介说这里一桥过荔湾，确实很多广州人居住，距离平北小学约1公里，距离平洲二中约2公里，对比其他几个小区，上学算远了。
除了小学初中，这里还有南海高中排名靠前的桂城中学，颜值挺高，可以说生活在平洲真的可以把3-18岁教育覆盖到了。
▲桂城中学
逛完一轮下来，发现平洲早期商品房，基本集中地南港路南北两侧，而且东西距离不过1.5公里，感觉老平洲的中心范围比较小，各种生活设施挺完善，重点是上学方便。
下一期，我们说一下平洲几个次新盘，预测一下几个纯新盘——绿城、保利、中海的学位。